【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】臺(tái)北信義計(jì)畫區(qū)的地上權(quán)始終是壽險(xiǎn)業(yè)熱愛角逐之地，最後一塊未開發(fā)娛樂設(shè)施區(qū)2020年3月30日開標(biāo)，南山人壽以312.27億元的權(quán)利金得標(biāo)，高於底價(jià)約46億元，溢價(jià)率17％，不畏新冠肺炎影響，此次地上權(quán)標(biāo)售更吸引國(guó)壽、新壽、富邦人壽前來?yè)寴?biāo)，世貿(mào)三館換算每坪權(quán)利金單價(jià)644萬元，容積單價(jià)115萬元，是近幾年少見70年地上權(quán)。信義全球資產(chǎn)王維宏表示，在四大壽險(xiǎn)公司炒熱氣氛下，為疫情注入強(qiáng)心針，對(duì)2020年商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)極具指標(biāo)性意義，在信義世貿(mào)商圈商辦市場(chǎng)短缺的情況下，可望朝向辦公室開發(fā)再搭配商場(chǎng)或旅館。
 
世貿(mào)三館基地總面積為4,856.3坪，基地三面臨路，而面松智路商業(yè)效益較佳，若未來規(guī)畫商場(chǎng)+辦公室可望串聯(lián)臺(tái)北101連空橋引入人潮量；若規(guī)劃辦公+旅館可引進(jìn)國(guó)際型飯店打響知名度。都市計(jì)畫使用分區(qū)為娛樂設(shè)施區(qū)，建蔽率50％、容積率560％，粗估興建成本約121億元，若加計(jì)土地開發(fā)權(quán)利金312.76億元，另外每年還須繳交約2.6億元的地租。信義全球資產(chǎn)王維宏觀察，得標(biāo)者南山人壽持續(xù)開拓臺(tái)北地上權(quán)案，對(duì)於商用不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)具有長(zhǎng)期穩(wěn)定租金收益來說更是愛不釋手，近三年投資標(biāo)的包含地上權(quán)、純辦、工業(yè)。
 
王維宏分析，近兩年臺(tái)北市地上權(quán)案，包含中正區(qū)成功段、空軍官兵活動(dòng)中心、信義行政中心及捷運(yùn)松江南京站出口，全部由壽險(xiǎn)、金融業(yè)得標(biāo)，而溢價(jià)率較高的則是空軍官兵活動(dòng)中心，元大銀行以溢價(jià)率123％拿下此案，顯現(xiàn)出精華地段地上權(quán)案仍是壽險(xiǎn)業(yè)願(yuàn)意加碼的投資標(biāo)的，而世貿(mào)三館不畏懼新冠肺炎影響成功標(biāo)脫，可望激勵(lì)投資人進(jìn)場(chǎng)意願(yuàn)，此次標(biāo)售更吸引南山、富邦、新光、國(guó)泰四家大型人壽公司前來?yè)寴?biāo)，目前信義計(jì)畫區(qū)商辦持續(xù)創(chuàng)新高，高樓層更是站穩(wěn)單坪4,000元租金，空置率來到2.1％的新低點(diǎn)，在市場(chǎng)仍短缺的情況下，未來開發(fā)辦公室比例高。
 
信義房屋不動(dòng)產(chǎn)企研室專案經(jīng)理曾敬德表示，此次標(biāo)售期間正是股災(zāi)與疫情發(fā)酵期間，也是市場(chǎng)氣氛悲觀的時(shí)間點(diǎn)，標(biāo)售結(jié)果也可當(dāng)成市場(chǎng)的壓力測(cè)試，結(jié)果多家機(jī)構(gòu)投標(biāo)，反映在量化寬鬆與市場(chǎng)大幅降息之際，精華區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)仍是投資人眼中好的投資標(biāo)的。
 
瑞普萊坊市場(chǎng)研究暨顧問部總監(jiān)黃舒衛(wèi)分析，這次標(biāo)售活動(dòng)，共有南山、富邦、新光、國(guó)泰四家壽險(xiǎn)公司參與，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。最後標(biāo)脫的單價(jià)644萬/坪、容積單價(jià)115萬元/坪，均低於前兩年空軍官兵活動(dòng)中心、信義行政中心，顯見投資市場(chǎng)受疫情影響，已轉(zhuǎn)為審慎樂觀。
 
黃舒衛(wèi)表示，本次世貿(mào)三館土地使用分區(qū)為娛樂設(shè)施區(qū)，不得設(shè)置住宅，由於座落位置佳，南側(cè)連接臺(tái)北101、北側(cè)正對(duì)臺(tái)北市政府、西側(cè)為信義計(jì)畫區(qū)第一個(gè)也是最大的國(guó)際五星級(jí)旅館，東側(cè)又是全世界密度最高的百貨商圈，周邊均為全國(guó)指標(biāo)性大型服務(wù)設(shè)施，因此規(guī)劃做高級(jí)辦公室、百貨商場(chǎng)、旅館都極適合，在2019年信義區(qū)行政中心標(biāo)出後，更是信義計(jì)畫區(qū)的絕版土地，因此備受業(yè)界矚目?；孛娣e4,856.34坪，與南山廣場(chǎng)最接近，由於容積有560％，再加上目前標(biāo)購(gòu)高價(jià)地上權(quán)案的投資人多安排容積移入，預(yù)估未來量體將近6萬坪，造價(jià)百億元起跳。預(yù)期完工後的辦公室租金上看每坪6,000元。
 
黃舒衛(wèi)分析，供需的結(jié)構(gòu)性因素、投資臺(tái)灣的議題、土地開發(fā)的特性等三大因素，支撐世貿(mào)三穩(wěn)坐地王寶座。雖然疫情發(fā)展的不確定性影響的全球經(jīng)濟(jì)，但畢竟是短期突發(fā)事件，對(duì)比臺(tái)北市精華區(qū)商業(yè)土地稀有性、辦公室斷貨潮等供給面結(jié)構(gòu)性因素，再加上預(yù)期臺(tái)商回流、外資投資的需求增加趨勢(shì)，已經(jīng)激化投資人對(duì)土地投資的渴望。另外，土地開發(fā)時(shí)間動(dòng)輒三、五年，尤其世貿(mào)三的絕版珍藏誘因，絕對(duì)是投資人看長(zhǎng)不看短、願(yuàn)意放手一搏的主因。而南山人壽從世貿(mào)二館(現(xiàn)為南山廣場(chǎng))之後，士氣如虹，幾乎包辦信義計(jì)畫核心區(qū)新辦公供給，將強(qiáng)化在A辦市場(chǎng)的絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)。
 
黃舒衛(wèi)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，2020年第一季土地交易市場(chǎng)也因世貿(mào)三館地上權(quán)案成功標(biāo)出，單季土地交易金額達(dá)新臺(tái)幣936億，不畏新冠肺炎疫情干擾，創(chuàng)下單季歷史新高，遠(yuǎn)較2019年641億年增46％，也完全打破過去400億以下的格局，光是上周就成交將近80億元。整體而言，市場(chǎng)固然面對(duì)疫情逆流，但建商、壽險(xiǎn)業(yè)對(duì)於中長(zhǎng)期市場(chǎng)仍是看多，尤其面對(duì)零利率時(shí)代的提早到來，以及金融商品的高波動(dòng)性，選擇具開發(fā)收益性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)，還是抗疫首選。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，臺(tái)北市精華地段素地有限，鑒於2019年底南山人壽以159.81億元標(biāo)下信義行政中心地上權(quán)案，換算單坪高達(dá)744萬元，故世貿(mào)三館公告招標(biāo)以來備受矚目，惟此次脫標(biāo)單價(jià)約每坪644萬，並未超越信義行政中心地上權(quán)案，且單坪相差百萬，推測(cè)可能因商辦已有多案進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而信義計(jì)畫區(qū)之購(gòu)物廣場(chǎng)林立，且近幾年觀光業(yè)受外在環(huán)境影響難以穩(wěn)定，因此投標(biāo)金額偏向保守。郎美囡分析，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)雖然在2019年已有復(fù)甦之姿，且商用市場(chǎng)強(qiáng)勁，但2020年初因新冠肺炎影響全球，且疫情擴(kuò)大幅度難以掌握，恐影響全球經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)鏈，故投資人偏向保守，不過，雖然脫標(biāo)單價(jià)並未創(chuàng)新高，但市場(chǎng)游資充沛，仍然吸引多家業(yè)者投標(biāo)。住商不動(dòng)產(chǎn)企劃研究室經(jīng)理徐佳馨指出，此波房市復(fù)甦，商用不動(dòng)產(chǎn)聲量大於住宅，故精華地段之商用土地頗獲矚目，觀察近年各大地上權(quán)標(biāo)案，需要現(xiàn)金流的壽險(xiǎn)業(yè)者佔(zhàn)有較大贏面，此次標(biāo)售價(jià)格也將成為市場(chǎng)重要指標(biāo)。